>
Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

В зависимости от характера оцениваемого имущества предприятия применяются различные методы затратного подхода. Однако, как правило, используется нижеприведенный алгоритм выполнения расчетов по затратному подходу к оценке предприятия. Анализируется структура имущественного комплекса и выделяются его составные части компоненты , оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют такие компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный метод оценки недвижимости

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.

В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика. Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс.

Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати. Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует три вида износа: физический, функциональный или моральный и внешний или экономический. Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например, дефекты конструктивных элементов. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный или бухгалтерский и метод расчета срока жизни здания. Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости. Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные фундаменты, стены, перекрытия и т. Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный или бухгалтерский метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов. При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов. Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Расчет технико-экономических показателей и экономической эффективности деятельности транспортного терминала с разработкой оптимальных моделей механизации Переход к мультимодальной системе перевозок грузов взамен действующих разобщенных звеньев доставки грузов, создание в перспективе мультимодального транспортного узла в Красноярском крае требует разработки комплексного проекта ее формирования.

Принципиальная схема мультимодальной транспортной системы достаточно проста. Она отражает такие черты как замкнутость транспортного проце Разделы Расчет экономических показателей предприятия Оценка недвижимости Оценка экономической эффективности развития сети Паевые инвестиционные фонды в России Планирование обеспеченности Поведение потребителя Экономические принципы.

Подходы и методы оценки недвижимости. Популярное Оценка объекта недвижимости Оценка стоимости объекта недвижимости Повышение экономической эффективности деятельности предприятия.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

Чем больше читаю отчеты тем, отчетливее понимаю всю бестолковость ФСО, в угоду которым люди словоблудием занимаются. Смотрю и у Вас не все гладко. К примеру поправка на общую площадь здания таблица 48 и поправка на площадь земельного участка таблица 54 рассчитывается по одной схеме. Вы считаете, что зависимость цены предложения от общей площади здания и зависимость цены предложения от площади земельного участка аналогичны? Вы пишите, что расчет поправки на масштаб принят по аналитическим показателям корректирующих коэффициентов, на основании Компании ФБК www.

Этот способ расчета стоимости объектов недвижимости относится к рыночным методам оценки объекта, приносящего доход, и входит в состав метода анализа продаж основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы. В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций. Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование.

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

Аленичева Е.В., Методы оценки объектов недвижимости - ТГТУ (2005)(PDF) Русский

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Методика затратного подхода основывается на расчете стоимости воспроизводства замещения по воспроизводимым видам активов, к которым земельные участки не относятся. Элементы затратного подхода могут применяться при расчете стоимости улучшений в рамках других методов оценки земли. Полная восстановительная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в начальном виде по старому проекту , с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок и транспортных тарифов и т. Таким образом, полная восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ.

Законодательство РБ.

Структурно-логические схемы х Полный экран. Оценку машин и оборудования , как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки , рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара. Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами: являются активной частью основных фондов; могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны; могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик; оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены; тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании; наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Оценка накопленного износа по имеющимся улучшениям.

Сайт выгодных финансовых инструментов и продуктов: Перевод денег с карты на карту или на счет и за рубеж тоже по отличным тарифам! Кредитные карты и карты рассрочки от ведущих банков на самых удобных условиях! Подробные консультации по биткоинам новичкам рынка криптовалют! Обмен электронных денег выгодно! Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

О применении затратного подхода к оценке недвижнмости

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.

Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует объекта, а при его отсутствии — из сборников укрупненных сметных нормативов.

Чернова Г. В соответствии с Международными Стандартами Оценки в процессе оценки используются три основных подхода для расчета рыночной стоимости недвижимости, которые прочно установились в мировой практике оценочной деятельности: - подход с точки зрения затрат; - подход с то ч к и зрения сопоставимых продаж; - подход с точки зрения дохода. Подход с точки зрения затрат наравне с другими подходами является обязательным для оценки любого объекта недвижимости и отказаться от него можно только при наличии объективных причин, не позволяющих его использовать. Однако на практике затратный метод иногда игнорируется или к нему пренебрежительно относятся. Так, отказ от применения затратного метода зачастую мотивируется тем, что фактические затраты не отражают рыночной стоимости объекта.

Алгоритм применения затратного подхода

Финансово-кредитный энциклопедический словарь. Под общ. Затратный подход к оценке бизнеса — cost estimation method — один из трех традиционных подходов к оценке бизнеса и имущества.

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Далее рассматриваются подходы и методы применительно к индивидуальной оценки стоимости недвижимости. Во-вторых, далее рассматриваются подходы и методы именно рыночной оценки стоимости недвижимости.

Затратный подход оценки стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа являются основой для определения рыночной стоимости объекта. Покупатель никогда не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на постройку приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Оценка накопленного износа по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

Сметный метод при оценке объекта недвижимости

Затратный подход

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика. Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Затратный подход. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.

!экономика организации Нехорошева 2008

Рассмотрена область применения сметного ценообразования для каждого из трех существующих подходов при оценке рыночной недвижимости, а именно: затратного, доходного, сравнительного. Рекомендован новый способ определения величины реверсии — метод дисконтирования затрат инвестора. Уточнена методика определения величины резерва на замещение при различной продолжительности расчетного периода для отдельных быстроизнашивающихся элементов. Определение восстановительной стоимости стоимости замещения Определение восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Комментариев: 2
  1. Лада

    Сожалею, что ничем не могу помочь. Надеюсь, Вы найдёте верное решение. Не отчаивайтесь.

  2. Аза

    С таким успехом как у тебя

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://ilab-edu.ru